Bien que non-obligatoire, l’assurance de prêt est fréquemment exigée par les banques pour accorder un crédit immobilier. Quelle est la définition de l’assurance de prêt ? Qui peut la délivrer ? Comment calculer son coût ? Puis-je la renégocier ? Réponses.

Définition, acteurs, calcul du coût et renégociation

Définition de l’assurance de prêt

L’assurance de prêt est un contrat dont les garanties prennent en charge le remboursement des mensualités d’emprunt de votre prêt immobilier, en cas : de chômage, d’un accident du travail entraînant une invalidité, de maladie, ou de décès. Grâce à ce contrat, les établissements de crédit ont la garantie d’être remboursés.

En savoir plus : Fédération Française de l’Assurance

Qui peut assurer votre prêt ?

1- Votre banque

Au moment de la souscription du crédit, la banque va vous proposer un contrat d’assurance emprunteur que vous êtes libre d’accepter ou non.

BON À SAVOIR : si votre banque vous propose un taux d’emprunt plus intéressant, mais à la condition de contracter en même temps son assurance de prêt, il s’agit d’une tentative de vente liée, pratique commerciale interdite (article L122-1 du code de la consommation).

2 – Votre assureur

Jusqu’en septembre 2010, seule la banque pouvait assurer votre prêt immobilier. Grâce à la Loi Lagarde (adoptée le 1er juillet 2010), vous avez la possibilité de déléguer l’assurance de votre prêt immobilier à la compagnie d’assurance de votre choix, à condition que le contrat retenu présente des garanties équivalentes, sinon supérieures à celles proposées par l’établissement de crédit.

3 – Votre courtier en crédits immobiliers

Si vous souhaitez passer moins de temps à rechercher votre assurance de prêt autre que celle proposée par votre banque, vous avez la possibilité de confier cette mission à un courtier en crédits immobiliers (tel que Taux n°1, courtier à Angoulême). Il réalisera un diagnostic gratuit de votre situation, avant de démarcher différents assureurs à votre place pour tenter d’obtenir des meilleures garanties, et faire baisser le coût final de votre crédit.

Comment calculer le coût de son assurance de prêt ?

Le montant de la cotisation d’assurance de prêt est déterminé en fonction :

• du capital (emprunté, ou restant dû),
• de l’âge de l’assuré,
• de sa situation professionnelle (salarié, fonctionnaire, indépendant…),
• de ses loisirs (le parachutisme étant plus risqué que le golf),
• de son état de santé (selon ce que vous avez renseigné dans le questionnaire de santé obligatoire, ou Déclaration d’État de Santé).

BON À SAVOIR : le montant de la prime d’assurance peut évoluer chaque année si l’assureur opte pour le calcul sur la base du capital restant dû, soit un système dégressif où la cotisation mensuelle est certes plus élevée au départ, mais baisse significativement lorsque le montant à rembourser devient moins élevé.

Puis-je renégocier mon assurance de prêt immobilier ?

La réponse est oui ! Grâce à l’amendement Bourquin, depuis le 1er janvier 2018, vous avez la possibilité de résilier chaque année votre contrat d’assurance de prêt immobilier. Rétroactive, cette loi concerne tous les crédits immobiliers en cours. Pour cela il suffit d’envoyer par lettre recommandée à votre banque/assureur :

• Une demande de résiliation,
• Le nouveau contrat d’assurance,
• Les conditions générales du contrat,

La lettre recommandée doit être adressée au minimum 2 mois avant la date de renouvellement du contrat.

Avant d’émettre un avis favorable à une demande d’emprunt, les banques demandent souvent un apport de 10 % minimum de la somme totale de l’achat immobilier. Zoom sur l’apport personnel et son impact dans le cadre d’un crédit immobilier.

A savoir sur l’apport personnel lors d’un prêt immobilier

L’apport personnel constitue la quote-part personnelle qu’un particulier ayant recours à un prêt immobilier peut apporter pour financer son projet. Il peut s’agir de la somme perçue lors de la revente d’une résidence principale, d’une donation, d’un héritage ou de la somme épargnée pour le projet immobilier. Souvent, il constitue le fruit d’un effort d’épargne personnelle constitué depuis plusieurs années via des placements déposés sur un Compte d’épargne logement ou un livret A.

Les livrets d’épargne relatifs à l’immobilier et certaines subventions, sous conditions de ressources, sont considérés par les banques comme une sorte d’apport personnel. Vous avez notamment le Prêt Épargne Logement, le Compte Épargne Logement, le prêt à PTZ à taux 0 pour le premier achat d’une résidence principale ou le Prêt Action Logement.

Souvent, cet apport dépend de l’investissement souhaité.  Ainsi, pour un appartement s’élevant à 300 000 €, avec un apport personnel  à 50 000 €, celui-ci couvre 16.6% du prix de l’acquisition. Par ailleurs, si vous êtes salarié et que vous bénéficiez d’une épargne salariale, vous pouvez compléter votre apport de départ. Il s’agit notamment des montants se trouvant sur un Plan d’Épargne entreprise ou d’un Plan d’Épargne Collectif pour la Retraite.

L’apport personnel et ses spécificités

L’apport personnel est le prix exprimé en pourcentage du montant total à ajouter à un crédit immobilier afin de le compléter. La part d’un apport personnel n’est déterminée par aucune règle juridique. Cependant, pour contracter un prêt immobilier auprès de la banque, un apport personnel couvrant au minimum 10% du montant du bien est requis par cette dernière.

Pour obtenir un emprunt dans les meilleures conditions, mieux vaut avoir un apport qui couvre entre 20 et 30% du montant du prix du logement que vous désirez acheter. Il est préconisé de toujours conserver une épargne de précaution, qui équivaut entre deux et trois mois de revenus, d’avance, en cas d’imprévu.

L’apport personnel permet non seulement d’obtenir un prêt, mais constitue également un excellent levier de marchandage entre l’emprunteur et sa banque. En effet, plus votre apport immobilier est important, plus vous augmentez vos chances de réduire les dépenses annexes ou d’obtenir un meilleur taux de crédit. Les dépenses annexes concernent par exemple le montant de l’assurance emprunteur ou les frais de dossier. Avec un apport conséquent, il est possible de discuter avec votre banque d’une augmentation du taux d’endettement en vue d’emprunter davantage.

Par ailleurs, un apport n’est pas une nécessité pour avoir un crédit immobilier. Vous pouvez négocier avec la banque un prêt s’élevant à 100 % du prix d’achat du logement. Néanmoins, vous devez présenter un dossier solide, comme une ancienneté professionnelle, des salaires élevés ou une situation financière stable. Il faut aussi justifier de ce manque d’apport par un motif jugé « recevable » par la banque.

Il existe plusieurs moyens d’acquérir un bien immobilier, parmi lesquels les ventes aux enchères judiciaires. Ici les biens mis en vente le sont sur décision de justice à la suite d’une saisie ou en cas de mésentente entre les propriétaires comme ça arrive souvent dans le cadre d’un divorce ou d’une succession. Si les avantages de ce canal d’achat sont indéniables comme on le démontre sur cette page, pour en profiter encore faudrait-il savoir l’exploiter. Comment s’y prendre? On vous en dit plus à la suite.

S’informer sur les ventes immobilières judiciaires à venir

Cela va de soit, pour profiter des ventes immobilières judiciaires il faut au préalable s’informer sur ces dernières. S’il est courant qu’elles aient lieu tous les mois dans les grandes villes à raison d’une vente organisée un jour bien précis de la semaine, il est plus difficile de savoir précisément quels sont les biens immobiliers qui seront mis en vente dans la salle qui y est dédiée au tribunal de grande instance.

Un bon moyen de s’informer est de se rendre sur un site spécialisé dans la publication des ventes aux enchères publiques. Une grande sélection de vente immobilière judiciaire y est proposée. Appartements, maisons de ville, maisons de campagne, terrains nus, vous serez informé à temps des ventes prévus par différents tribunaux, le jour, l’heure, le nombres de ventes et la mise à prix étant mentionnés.

La visite des biens objet des ventes immobilières judiciaires

Contrairement à une vente faite par le biais d’un agent immobilier, pour les ventes immobilières judiciaires il n’est pas possible d’effectuer la visite du ou des biens disponibles lors d’un rendez-vous fixé selon la convenance du potentiel acquéreur. Une visite unique d’une ou deux heures est organisée en présence des avocats, toutes les personnes intéressées par le bien devant être présentes ce jour.

Si cette visite permet d’en savoir un peu plus sur le bien objet des ventes immobilières judiciaires, pour être davantage informé et éviter des déconvenues il est conseillé à la suite de consulter le cahier des conditions de la vente. Diagnostics immobiliers, situation hypothécaire, servitudes éventuelles sont quelques éléments qui s’y trouvent. Il est généralement disponible auprès du greffe du tribunal ou de l’avocat poursuivant.

La procédure relative aux ventes immobilières judiciaires

Pour pouvoir surenchérir lors des ventes immobilières judiciaires un mandat écrit et signé doit être remis à l’avocat. Il doit indiquer le montant à ne pas dépasser. Un chèque de consignation d’une valeur de 10% de cette somme doit aussi être remis, ainsi que le montant des frais de procédure. Le déroulement de l’enchère est par la suite semblable à celui devant notaire. Pour en savoir plus rendez-vous sur ce site.

A la suite de l’adjudication, pour être propriétaire définitif il ne faudrait pas qu’il y ait de surenchère dans un délai de 10 jours. La totalité du montant de la vente doit versée à la Caisse des dépôts et consignations dans un délai de deux mois à compter du jour où vous le devenez, le nom paiement entraînant une remise en vente sans possibilité de remboursement. C’est la raison pour laquelle il ne faut s’engager dans pareil processus que si et seulement si l’on dispose du financement nécessaire.

Comme vous pouvez le constater, profiter des ventes immobilières judiciaires n’a rien de bien compliqué. Il suffit de connaître les règles qui prévalent en la matière et de bien s’y préparer.