Vous voulez disposer d’un investissement locatif plus attractif en termes de confort et de consommation ? À l’heure de la rénovation et du changement de votre système de chauffage, voici quelques conseils qui vous permettront de vous poser les bonnes questions et d’y apporter les bonnes réponses.
Vendre votre résidence secondaire ou votre investissement locatif ? Ne vous contentez pas d’y songer, mais passez à l’action : pour relancer un marché immobilier plutôt morose, le gouvernement vient de revaloriser son barème des plus-values, et si vous entrez dans le bon créneau et que vous cumulez le bon cas de figure, c’est le jackpot assuré en termes d’abattement…
Officier public agissant pour le compte de l’État, le notaire apporte une caution juridique à votre transaction immobilière, il valide la vente et l’authentifie au regard de la loi.
Préparation, et rédaction des avants-contrats et des contrats, prise en charge des diverses formalités administratives (purge des droits de préemption, vérification de la réalisation des diagnostics immobiliers…), calcul et déclaration des taxes transactionnelles, signature de l’acte définitif, enregistrement au bureau des hypothèques, publication de l’acte de vente au fichier immobilier, fourniture au cadastre des copies et extraits demandés, et conservation de l’acte de vente durant les 100 années requises par la loi. Un notaire est paré à acter et à vous permettre d’agir dans la lumière des lois en vigueur et dans le respect des procédures à suivre.
Ils sont à régler par l’acheteur, et correspondent à trois types de charges : les « droits de mutation » représentant 1/8ème des frais et relatifs aux taxes versées à l’Etat et aux collectivités locales, les « déboursés », représentant 1/10ème des frais et correspondant aux sommes avancées par le notaire en vue de l’obtention d’un certain nombre de documents, et les « émoluments », qui représentent le dernier dixième, et qui ne sont autres que la rémunération notariale à proprement parler.
Vous hésitez entre une agence immobilière et une vente entre particuliers pour la diffusion de votre annonce ? Pesez le pour et le contre pour évaluer la meilleure solution pour vous, en fonction de vos propres contraintes.
Une agence immobilière et une vente entre particulier sont deux réseaux de vente différents. Le choix n’est pas toujours évident entre ces deux formules, aux effets radicalement différents. L’agence immobilière est un parfait intermédiaire entre vous et l’acheteur potentiel. Une fois que votre bien est estimé et annoncée, vous êtes libéré de nombreuses contraintes comme les visites à domicile ou les négociations de prix.
En cela, une agence immobilière se révèle un excellent interlocuteur. Ces atouts sont considérables pour vendre son bien immobilier. Que vous soyez présent ou non, l’affaire avance et vous êtes informés en temps réel. Bien entendu, la décision finale vous revient, avec la prise en compte des conseils de votre agent. Dans le cas où vous gérez vous-même la mise en vente de votre bien, votre emploi du temps s’en trouve lui aussi changé ! Coups de téléphone en masse, sélection des dossiers, organisation des visites, négociation du montant etc.
il est vrai que vous économisez la part de commission des agences, mais il faut veiller à déterminer si cette opération est réellement rentable ou non, à terme. Car les agents possèdent en général une excellente connaissance du réseau, avec une expérience qui leur permet de vendre votre résidence dans des conditions raisonnables et justes. Ne vous laissez donc pas aveugler par de vaines économies. Cependant, certains jouent sur les deux tableaux et proposent la mise en vente par les biais professionnels et particuliers.
Particulièrement lorsqu’il s’agit d’acheter un logement pour le mettre en location, investir dans l’immobilier écologique est un acte responsable et citoyen propice aux économies énergétiques, financières et fiscales. La preuve par les avantages…
Vendre un bien, c’est un processus en plusieurs étapes, qui consiste à commencer par présenter ce dernier sous son meilleur jour, puis à le mettre à la portée d’un public susceptible de s’y intéresser, à tenter de le faire ressortir du lot (voire passer en premier), à optimiser les retours, à renseigner convenablement les demandes, à effectuer efficacement les visites, à gérer correctement les propositions formulées, puis à prendre en charge la mise en œuvre et la concrétisation de l’acte de vente, à proprement parler. Face à tant d’étapes et de problématiques, certains vendeurs choisissent de confier une partie ou l’ensemble des aspects de leur transaction immobilière à une agence. Mais selon quels critères doivent-ils la choisir ?
De la conjoncture économique en passant par la configuration météo, nombreux sont les facteurs temporels qui interagissent dans la réussite d’une transaction immobilière. Alors pour ne pas avoir à regretter de s’être dépêché en vain, mieux vaut prendre la peine de programmer sa vente au bon moment.
Quand les taux d’intérêts chutent, les acheteurs sont davantage enclins à emprunter de l’argent et les visites augmentent, multipliant la potentialité de vente d’un logement. A contrario, quand le baromètre de l’immobilier est en baisse, cela n’augure rien de bon pour une vente, dans la mesure ou les acquéreurs potentiels seront plus frileux à se lancer dans une démarche d’investissement. Alors avant de laisser vos clés sur la porte inutilement, prenez le temps de consulter la conjoncture, et n’hésitez pas à attendre que le vent tourne plus favorablement.
Faire la démarche de vendre doit avant tout rester une opportunité, et pas une urgence ou un besoin. Avoir le couteau sous la gorge ou se fixer un délai trop rapproché, c’est prendre le risque de vendre trop vite, trop tôt et pas assez cher. Pour ne pas avoir à brader son bien, il faut éviter de s’enfermer dans un cadre trop restreint et ne pas se conditionner à une pression trop tyrannique. Pensez long terme, n’hésitez pas à reporter une vente ou à décliner une offre, et restez en alerte en attendant le moment propice.
Afin de présenter aux acquéreurs potentiels un logement valorisé sous son meilleur jour, ne prenez pas rendez-vous à n’importe quelle heure, et veillez à ce que la configuration météo vous permette de soigner les conditions de luminosité, de chaleur et de convivialité que vous souhaitez associer à votre maison ou votre appartement. L’idéal étant d’éviter les jours d’orage et la nuit noire, et de caler le timing de la visite sur le moment où le soleil apporte un éclairage avantageux à la majeure partie de votre intérieur (matin, midi ou après-midi, tout dépend de votre exposition).
Faire visiter un appartement ou une maison en vue de les vendre est un acte stratégique, qui demande de l’investissement et de la réflexion. La marche à suivre pour métamorphoser un bien quelconque en un cadre de vie irrésistible ? Valorisation globale, rénovation éventuelle et préparation de la visite.
Rendre votre intérieur agréable et séduisant, c’est avant toute chose une affaire de dépersonnalisation et de réaménagement. Il s’agit d’épurer, de ranger, de libérer de l’espace et d’optimiser l’agencement. Un futur acquéreur doit pouvoir se sentir immédiatement à son aise, et il doit pour se faire percevoir sans difficultés un potentiel d’occupation personnalisée, ressentir une évidence d’appropriation. Supprimer les objets personnels et alléger une décoration trop marquée sont ainsi des actes indispensables, tout comme le fait de nettoyer l’intégralité des espaces de façon impeccable, et de faire briller les vitres, les sols, les étagères et les moindres recoins.
Un petit défaut produit toujours un grand effet : il effraie le visiteur, le fait douter de la salubrité du bien, et le fait fuir de façon irrémédiable. Mieux valant prévenir que guérir, il est indispensable de procéder en amont d’une visite aux menus travaux et aux principales rénovations qui s’imposent. Rebouchage des trous dans les murs, perfection des finitions, remise en état des interrupteurs et des prises, rangement des fils électriques, rafraichissement des murs et des plafonds, réparation de la robinetterie et de la plomberie… Rien ne doit être laissé au hasard, et même si l’addition peut paraître salée, elle sera largement amortie par la façon dont elle simplifiera la vente.
Les visiteurs ne sont pas de simples passants, ce sont des acquéreurs potentiels, et par conséquents de futurs occupants. Pour qu’ils se sentent à l’aise et qu’ils soient séduits par un bien, on ne peut pas se contenter de leur ouvrir la porte, les fenêtres, la cave et les robinets. Il faut les ambiancer de façon subtile avec une mise en scène avenante, ce qui demande de repenser quelques détails d’éclairage, de décoration et d’aménagement. Pensez à ouvrir les rideaux et à allumer quelques lumières, posez une corbeille de fruits sur une table, des fleurs sur une commode, des serviettes propres pliées sur un meulbe de salle bain. Ne laissez rien trainer au hasard, aérez bien les pièces un peu à l’avance, prévoyez du café, du jus de fruits, et pourquoi pas une tarte de saison, et n’oubliez pas d’être vous aussi présentable et séduisant. Car une transaction immobilière passe aussi par une rencontre humaine stimulante.
Après 4 mariages et un enterrement, 4 petits tours et puis s’en vont, cela pourrait être le titre d’une nouvelle comédie « immobilière ».
En effet, défiant tous les pronostics, qui nous font dire souvent qu’une même personne qui visite plusieurs fois le même bien n’achètera jamais, la dernière étude du marché de l’immobilier du réseau Laforêt nous dit le contraire.
Alors fini le coup de cœur ? Fini la bonne affaire qui part en quelques jours ? Pas vraiment mais les acheteurs et les vendeurs se montrent plus durs en affaires.
Si les acquéreurs sont de retour ces derniers mois, et plus particulièrement les primo accédants, ils sont globalement anxieux face à la crise. Ils visitaient en moyenne 2 fois le bien convoité, maintenant c’est 4 fois.
Si le prix du mètre carré a accusé une baisse dans certains quartiers pouvant aller jusqu’à 6 %, si des négociations pouvant aller jusqu’à 10 % sont parfois possibles, le délai de vente s’est allongé d’un mois passant en moyenne de 52 à 79 jours.
Les vendeurs sont devenus plus raisonnables faisant inverser la tendance et proposant désormais sur le marché plus d’offre que de demandes.
Mais maintenant se sont les banques qui s’y mettent puisque le taux des emprunts à tendance à remonter légèrement.
Comme vous le voyez, l’immobilier est en mouvement permanent et il est parfois difficile de cerner les tendances du marché.
Dominique ALEXANDRE dirige l’agence immobilière Laforet Paris Avron dans le 20eme arrondissement. Il se tient informé régulièrement par des études de marché et se propose de vous les faire partager. Ainsi vous pourrez mieux cerner votre projet immobilier et partir dans la bonne direction pour concrétiser un achat dans des conditions optimisées.
Dominique ALEXANDRE
Laforet Paris Avron
46/48 rue d’Avron
75020 Paris
Tel : 01 44 64 81 81
Nichée au pied des Pyrénées, entre Océan Atlantique et Mer Méditerranée, Toulouse est devenue grâce à sa situation géographique privilégiée, l’une des villes les plus attractives de France. La cité est également connue pour être le centre de diverses industries de pointe en matière aéronautique, spatiale, informatique, chimique, biotechnologique, ou encore pharmaceutique. Elle accueille ainsi chaque année pas moins de 15 000 nouveaux arrivants, une croissance démographique qui impacte sur son marché de l’immobilier.
Malgré la mise en place de nombreux programmes neufs (comme on peut le constater sur le site ToulouseImmo9 par exemple), le dynamisme économique de la Ville Rose et sa croissance démographique ne sont pas sans impact sur son marché immobilier. Les Toulousains sont en effet victimes d’un manque de logement, autrement-dit d’une certaine difficulté à se loger, aussi bien à l’achat qu’en location.
Ce n’est pas tout, 2012 aura également été une année riche en réformes immobilières, il n’est donc pas étonnant si les volumes se sont contractés, non seulement sur les terrains à bâtir (-18%) mais également sur les appartements anciens (-14%).
Les prix restent stables dans la Haute-Garonne, avec un prix moyen de 2500 euros/m². Sinon, à Toulouse, les prix ont légèrement progressé : + 1,4% dans les appartements anciens. Les petites surfaces du centre ville peuvent quant à elles se négocier jusqu’à 4000 euros/m², voire plus. Le prix de certains quartiers a également augmenté avec le développement des transports et de nombreux projets dans l’agglomération. C’est le cas notamment de Saint-Etienne, où le mètre carré coûte environ 4 150 euros.
Parée de quartiers variés (anciens, typiques, ou récents), Toulouse offre de nombreuses possibilités. Les maisons éloignées de la ville, mais qui sont très accessibles, coûtent par exemple environ entre 200 000 et 250 000 euros. Celles qui sont situées dans les premières couronnes coûtent quant à elles entre 250 et 350 000 euros. Pour ce qui est des belles maisons de la ville, celles-ci peuvent coûter jusqu’à 600 000 euros.
Le petit quartier du Capitole figure parmi ceux les plus prisés de la ville. Il comprend la place du Capitole avec son monumental hôtel de ville et son théâtre. Au nord-est de la Ville Rose sont également situés les Amidonniers et le très récent quartier d’affaires Compans-Caffarelli, également très appréciés. Les quartiers des Chalets, Saint-Aubin et Saint-Etienne sont quant à eux très quotés et il est difficile d’y accéder foncièrement, notamment pour les classes moyennes ou populaires.
Les prix ont affiché une hausse de 2 % au premier trimestre 2013, preuve que le marché immobilier toulousain n’est pas en crise. Celui-ci ne pourra cependant pas échapper aux tendances générales du marché immobilier français. Les investisseurs en ont ainsi terminé avec les fortes spéculations suite à des reventes. Le nombre des transactions va également beaucoup ralentir et ne connaîtra pas vraiment de hausse. Pour ce qui est des prix, ces derniers vont être de plus en plus différents selon les secteurs.