Dans la mesure où chaque bien constitue une entité immobilière complexe et singulière liée à différents facteurs (géographique, esthétique, pratique), estimer une maison ou un appartement en vue d’une vente n’est pas une science exacte. Afin de maitriser au mieux cet art délicat, il faut prendre en compte un certain nombre de critères tels que la situation du bien, sa surface, son exposition, sa qualité, ainsi que l’ensemble des prestations que l’on peut lui apporter.

La qualification de l’emplacement.

En matière d’estimation immobilière, l’emplacement d’un logement constitue le nerf de la guerre. Premier critère de jugement : la commune de résidence. Cette dernière hisse le prix au mètre carré vers le haut si elle est résidentielle, et elle le fait dégringoler en bas de grille si elle est sinistrée. Avec évidemment des différences notables par quartier, surtout dans les grandes agglomérations, sachant que la valeur transactionnelle se paramètre en fonction de la qualité des agréments apportés par l’environnement situé à proximité du logement (présence d’espaces verts, d’écoles, de commerces, de transports et de services).

La qualification de la situation.

Dans la mesure où tout acheteur recherche davantage l’ombre que le soleil, qu’il privilégie la vue imprenable au mépris du vis-à-vis, et qu’il fuit les nuisances sonores, thermiques ou olfactives, reste ensuite à savoir dans quelle mesure un logement est plus ou moins bien situé : exposition, étage, configuration de copropriété… tout compte, avec un bonus d’appréciation pour les derniers étages, les espaces extérieurs et les jardins privatifs.

La prise en compte de la surface.

Particulièrement dans les grandes agglomérations, l’espace est un luxe qui se paie à prix d’or. D’où l’importance de prendre en compte le nombre de mètres carrés (au sol et loi Carrez), et de l’associer au volume des pièces ainsi qu’à la hauteur sous plafond, cette dernière conférant au logement une plus grande sensation de confort, et de plus grandes possibilités d’aménagement (bibliothèques, mezzanines…).

Les agréments vecteurs de prestige et de sécurité.

Cerise sur le ratio, les services et prestations associés au logements tels que la présence d’un digicode, d’un interphone, d’un gardien, ou encore d’un local à vélos ou d’un local de tri sélectif, ainsi que la qualité d’entretien des parties communes, sont des facteurs valorisants qui peuvent faire grimper le prix d’un logement.